安徽长安网讯 近日，铜陵中院速裁团队审结多起涉回迁房买卖纠纷案件，均因案涉回迁房在未取得房产证的情形下，出卖人刻意隐瞒导致“一房二卖”。该类案件涉及两份房屋买卖合同，标的为同一回迁房产，房产交付、不动产转移登记均为履行买卖合同的行为。甲购房人签订买卖合同在先，已实际占有并使用涉案房屋，未办理不动产登记；乙购房人签订买卖合同在后，不动产转移登记在后。甲、乙购房人及出卖人因涉回迁房归属发生纠纷诉至法院。

此类案件争议焦点为，在案涉两份房屋买卖合同均有效的情况下，购房人甲对案涉房屋的占有效力是否优于购房人乙对案涉房屋的产权变更登记效力。法律并不禁止回迁房的买卖，法院在谴责出卖人一房二卖的同时，比较甲、乙购房人对“一房二卖”的发生是否存有过失。如郭某某诉钟某某、和某某房屋买卖合同纠纷一案，在先购房人郭某某已按协议要求支付绝大部分房款，实际占有案涉回迁房并装修入住至今，其对房屋的占有是合法持续公开的；在后购房人钟某某虽然办理了案涉回迁房的产权变更登记，但因其在交易过程中未实地看房和进行必要的调查，没有尽到一般交易主体的注意义务，是造成出卖人和某某欺骗其成功的重要原因。在先购房人郭某某对一房二卖的发生无过失，在后购房人钟某某存在一定过失，不能对抗在先的买卖合同履行行为。在后购房人钟某某因合同未能履行导致的损失可以继续循法律途径向出卖人和某某主张。

法官提示，买卖未取得房产证的回迁房，因无法及时办理产权变更，可能为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻。一旦房价上涨，出卖人违约成本过低，极有可能将房屋出售给他人。法律并不禁止未取得房产证的回迁房买卖，涉及的房屋买卖合同亦属有效，但依然存在“一房数卖”、办证时间难以保障、产权不确定等诸多风险需要谨防。买房者在购买回迁房时，一方面可以约定较高的违约金，加大出卖人违约成本；另一方面，除尽到一般购房审查外，还须实地查验房屋、要求出卖人提供交易房屋水电气信息、走访物业公司等，最大程度防范回迁房买卖风险。（尹雪茗 管佳丽）