随着我国城镇化趋势的进一步加快，大量的农村房屋闲置，部分城市居民出于各种动机想低价购买农村的房屋重新翻建或另作他用，由此造成了买卖农村宅基地上房屋的种种乱象。

但是法律对这种房屋买卖行为是否保护呢？让我们一起来看一下马鞍山市花山法院近期审理的一起确认合同效力纠纷案件。

2021年3月11日，某村村民刘某与非本村村民张某签订《房屋转让协议》一份，双方约定张某以42万的价格购得刘某位于自家宅基地上的房屋。张某在向刘某支付22万元购房款后，刘某同意其搬入案涉房屋内居住。2021年6月，张某经济上遇到困难，无力支付剩余购房款，经与刘某协商解除合同并退还购房款遭到拒绝，遂将刘某诉至法院，请求法院确认双方签订的《房屋转让协议》无效，并要求刘某返还其已支付的购房款22万元。

刘某认为其仅将房屋出售给张某，并未出售宅基地，《房屋转让协议》合法有效，张某应当支付剩余购房款。

法院审理认为：刘某与张某签订《房屋转让协议》将刘某在村集体所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民张某。两人所签订的《房屋转让协议》虽系自愿，但是地随房走，宅基地上的房屋买卖必然涉及宅基地的转让。根据《土地管理法》的规定，非本集体经济组织成员无权获得宅基地的使用权。刘某与张某签订的《房屋转让协议》因违反《土地管理法》的强制规定而无效。据此，法院最终判决刘某与张某签订的《房屋转让协议》无效，刘某应返还张某前期已支付的购房款。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第三百六十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

法官说法

依据我国相关法律规定，农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，具有福利性质和保障功能，不得转让给本集体经济组织以外的人。本案中刘某与张某并非同一村集体组织成员，其不具备该宅基地的使用资格，他们的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。

在此提醒大家，国家对农村宅基地买卖作出了有别于国有土地的规定，在购买农村房屋前，要了解自己是否具备购买资格，慎重考虑，否则即使签订了房屋买卖合同，也属于无效合同，无权取得房屋的所有权，而且还可能需要根据自己的过错承担因合同无效造成的损失。

（谢蓉蓉）