本报讯（通讯员 陈璐 记者 常振龙）住宅小区是城市管理的微小细胞，也是社会治理的基础。物业服务与群众生活息息相关，物业纠纷与群众幸福感紧密相连。近年来，亳州市谯城区人民法院不断探索物业纠纷“全链条”治理路径，千方百计助力建设宜居宜业新谯城。

多元解纷 化纷争于诉前

“针对业主反映的问题，我们将及时整改。如今业主答应缴纳物业费，我们决定撤诉，感谢法院和调解室工作人员为我们解忧……”2月28日，谯城区法院法官和调解员陈奇共同成功调解一起物业公司诉业主不缴纳物业费的纠纷，物业公司负责人当场提交了撤诉申请。

随着城市加速发展，物业纠纷逐年增多。2021年5月，谯城法院引入社会力量，聘请亳州市物业管理协会为特邀调解组织，建立诉调对接联动机制，签订合作协议，邀其对物业纠纷进行诉前调解。

张某是谯城区某小区的业主，购房装修后，因工作原因外出务工，过年才回来居住，一直未缴纳物业费。物业公司多次与张某联系，催交物业费，张某以“抖音视频说未居住的房产可按照50%比例缴纳物业费”为由，只同意缴纳一半的物业费。物业公司不同意，将张某起诉至法院。

谯城区法院接到该起案件后，办案法官对案件进行了分析，决定与市物业管理协会调解员共同开展调解。“根据双方合同约定，物业企业已依照合同约定提供了物业服务，张某应当按照约定支付物业服务费。但根据调查，张某虽对房屋进行装修，但实际上2023年才入住。”办案法官说。

最终，调解员提出调解方案：2022年3月31日前的物业费按照90%比例缴纳，此后的物业费全额缴纳，物业公司免除逾期支付的违约利息。物业公司与张某对此方案都表示同意，张某现场缴纳物业费。

“之前物业纠纷案件多以‘诉前调解+诉中审理’为主要解纷模式，如今主要由调解室梳理研判、靶向施策化解纠纷，调解不成功再通过诉讼方式解决，诉讼期间法官仍会与双方当事人加强沟通，尽最大可能化解纠纷。”谯城区法院党组成员、副院长刘秋菊介绍。

据了解，2023年谯城区法院联合亳州市物业管理协会共调解成功物业服务合同纠纷3347件，案件全部履行完毕，履行金额达1245万元，案件自动履行率达100%。

精准把脉 开方司法建议

“为促进小区和谐稳定及物业公司健康发展，特建议你公司针对上述服务瑕疵认真整改，努力提升服务质量和管理水平，形成物业和业主携手共建的良好局面……”近日，谯城区法院向谯城区某物业公司发出司法建议书。

办案法官冯占领介绍，他在审理案件时，发现多起谯城区某物业公司起诉业主的物业服务合同纠纷案件。经审理查明，该物业公司在案涉小区未严格按物业服务合同约定对公共区域及公共设备进行维护和管理，存在清理垃圾不及时、车辆乱停、电梯不完全开放等情况。为此，他向该物业公司发出一份司法建议书。

“增加保洁人员，提高垃圾清运频率；加强电梯维护和定期检查，确保电梯随时正常开放使用；加强车辆管理，并对业主加强宣传……”收到司法建议书后，该物业公司制定了一系列改善物业服务的措施。

两个月之后，当办案法官再次随访该小区时，发现小区服务质量和管理水平有了明显改观。“改进物业服务后，业主认同感提高了，我们和业主的关系也越来越融洽了。”该物业公司负责人说。

为落实“抓前端、治未病”司法理念，谯城区法院针对矛盾多发易发领域，积极发出司法建议，有效促进纠纷源头防治。2023年，谯城区法院共发出司法建议53份，其中与物业纠纷相关的司法建议达7份。

源头防控 止纠纷于萌芽

“现在开庭！”近日，在谯城一小区，一场巡回审判正在进行。谯城区法院秉持能动司法理念，变“坐堂问案”为“主动出诊”，依托“周末村居法庭”，把更多的矛盾纠纷消灭在萌芽、化解在基层。

针对上班族、外出务工者等不同群体，谯城区法院灵活选择周末、农闲、寒暑假等时间，深入乡村（社区）开展巡回审判、法律宣传等活动。组建“法官+法官助理+驻庭调解员”团队，打造“一村一法官”机制。截至目前，“周末村居法庭”已覆盖辖区163个乡村（社区）。2023年，共开展巡回审判14次，普法宣传175次，服务群众35000余人次。

此外，谯城区法院持续加强与区司法局、街道社区等联动对接，充分发挥社区熟悉民情和法院专业调解的优势，促使多起物业纠纷就地化解、实质化解。积极对接社会各方解纷力量，不断扩大破解基层治理难题的“朋友圈”。

“小物业牵动大民生。谯城法院充分发挥司法在矛盾纠纷多元化解中的引领、推动和保障作用，做到多措并举、多点发力，‘全链条’化物业纠纷，‘一站式’解群众心结。”谯城区法院党组书记、院长韦潇轶介绍。

下一步，谯城区法院将进一步加强诉源治理、创新审判方式、坚持标本兼治，努力实现“源头端”抓预防、“诉前端”促化解、“诉讼端”最优解，打好物业纠纷化解“组合拳”，努力为人民群众营造和谐、舒适、幸福的安居环境。